근린생활시설에 대한 주거용 사용과 주택임대차보호법의 적용 가능성

I. 서론 

최근 전세가격 상승과 주거비 부담 증가로 인해 임차인들이 비교적 저렴한 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 사례가 증가하고 있다. 그러나 이러한 건축물은 법적으로 비주거용에 해당하여 자칫 주택임대차보호법의 보호 대상에서 제외될 우려가 존재한다. 이 글에서는, 근린생활시설에 대한 법적 정의와 판례의 태도를 중심으로 주거용 사용 시 주택임대차보호법 적용 여부를 분석하고, 이에 따른 전입신고 및 대항력 확보 실무를 고찰한다.

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II. 근린생활시설의 법적 개념 

근린생활시설은 주민의 일상생활에 필요한 기능을 수행하는 편의시설로서 주택과는 명확히 구분된다. 근린생활시설은 용도지역에 따라 1종(소규모 상점, 미용실 등)과 2종(학원, 음식점 등)으로 나뉘며, 이는 상업용 건축물로 분류된다.

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III. 주택임대차보호법 적용 가능성 

1. 법적 판단 기준 - 「주택임대차보호법」 제2조

주택임대차보호법은 주거용 건물, 즉 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되며, 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다.

2. 판례의 입장

판례는 공부상 표시보다 실제 사용 상태를 중시하는 경향을 보이고 있다. 다음은 대표적인 사례이다.

• 대법원 1994. 11. 25. 선고 94다52522 판결
  → 건축물대장상 ‘근린생활시설’로 되어 있었으나, 실제의 절반 이상이 주거용으로 사용된 경우, 주택임대차보호법상 주택에 해당된다고 판시하였다.
• 대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다58598 판결
  → 슈퍼마켓과 병행하여 주거공간으로 사용된 건물에 대하여, 주거비율이 높은 경우 법적 보호 대상이 될 수 있다고 보았다.
• 대법원 2002. 9. 6. 선고 2002다30114 판결
  → 공부상 '점포'로 등재되었지만, 가족이 실제 거주하고 전입신고까지 완료된 경우, 주택임대차보호법이 적용된다고 판시하였다.

따라서, 공부상의 용도만으로 보호 여부를 판단하는 것은 부당하며, 실질적 주거 사용 여부가 핵심 판단 기준이다.

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IV. 전입신고 및 확정일자 확보 실무 

주택임대차보호법상 대항력 확보 요건은 ‘전입신고’와 ‘주거의 현실적 사용’이다.  실무상 유의사항은 다음과 같다:

• 계약서에 ‘주거용으로 사용함’이라는 특약 명시
• 입주 후 즉시 주민등록 전입신고
• 확정일자 부여 신청을 통한 우선변제권 확보

이와 같은 절차를 통해, 근린생활시설이라 하더라도 실질적 주거 공간으로 기능할 경우 법률상 권리 보호를 받을 수 있다.

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V. 전세대출 및 전세보증보험과의 관계 

은행권 대출 규정 및 보증기관의 심사기준에 따르면, 건축물대장상 주택으로 기재되어야만 전세대출 및 전세보증보험 가입이 가능하다. 따라서, 근린생활시설은 전세금 대출 및 전세금 보증보험가입이 불가능하다.

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VI. 결론

근린생활시설의 주거 사용에 있어 주택임대차보호법 적용 여부는 공부상의 용도보다 실제 사용 상태에 따라 달라질 수 있음을 확인하였다. 실질적 주거 사용이 인정되는 경우, 판례는 일관되게 법적 보호를 인정하고 있다. 다만, 금융기관이나 보증기관은 형식적 요건인 ‘공부상 주택’ 여부를 중시하고 있어, 이로 인한 제한 및 불이익을 고려한 신중한 계약 체결이 필요하다.

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근린생활시설도 전입신고 가능할까?