당해세와 임차보증금의 배당순위 - 2023년 개정법을 중심으로 -

 

Ⅰ. 서론 

부동산 경매 실무에서 당해세와 임차보증금의 배당순위는 임차인의 재산권 보호와 직결되는 핵심적 쟁점이다. 과거에는 당해세가 임차보증금보다 무조건 우선하여 배당되었기 때문에, 실질적으로 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 사례가 빈번했다. 그러나 2023년 국세기본법 및 동법 시행령의 개정을 통해, 일정 조건 하에서 임차보증금이 당해세보다 우선 배당될 수 있는 가능성이 열렸다.

이 글에서는, 개정된 법령의 내용을 검토하고, 그에 따른 실무상 변화와 판례 동향을 분석하여 임차인 보호의 실효성 확보 여부를 평가하고자 한다.

---

Ⅱ. 당해세의 개념 및 기존 법체계에서의 배당순위 

1. 당해세의 정의

당해세란 해당 부동산을 직접적인 과세대상으로 하여 부과되는 조세로서, 국세 중에서는 상속세, 증여세, 종합소득세 등이 포함되고, 지방세에서는 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 등이 이에 해당한다. 반면 양도소득세와 취득세는 당해세에 포함되지 않는다.

2. 기존 법령상 배당순위

기존의 경매 배당 순위는 다음과 같이 정리될 수 있다:

 

1순위 : 집행비용 (민사집행법 제53조)

2순위 : 부동산 유지관리비용 (민법 제367조)

3순위 : 소액임차보증금 (주택임대차보호법 제8조), 최종 3개월분 임금 및 최종 3년간의 퇴직금 (근로기준법 제37조)

4순위 : 당해세 (국세기본법 제35조, 지방세법 제71조)

5순위 : 저당권 및 전세권 (국세기본법 제35조, 지방세법 제71조), 확정일자를 갖춘 임차보증금채권 (주택임대차보호법 제3조의2), 당해세 이외의 체납세금
6순위 이하는 생략함

 

위 순위에 따라, 기존에는 당해세가 확정일자 있는 임차보증금보다도 항상 우선하여 배당되었으며, 이는 임차인의 재산권을 심각하게 침해하는 결과를 초래하였다.

---

Ⅲ. 2023년 개정법의 주요 내용 및 해석 

1. 개정법의 주요 내용

2023년 국세기본법 제35조 제1항 제3호의2 및 동법 시행령 제18조 제3항이 신설되면서, 일정 요건 하에 당해세보다 임차보증금이 우선하여 배당받을 수 있도록 규정되었다.

개정법에 따르면,

"당해세의 법정기일이 임차권 확정일자보다 늦은 경우, 해당 당해세에 대해 우선 징수할 수 있었던 금액을 한도로 하여 임차보증금이 먼저 배당될 수 있다."

 

이는 기존 법제가 가졌던 임차인 보호의 한계를 일정 부분 보완한 것으로 평가된다.

2. 적용 요건

• 임차권에 대한 확정일자 존재
• 당해세의 법정기일이 확정일자보다 늦을 것
• 우선 징수 가능한 금액의 범위 내에서만 우선 배당 가능

---

Ⅳ. 개정법 적용 예시 

다음은 개정법을 적용한 가상 사례이다.

• 경매 배당액: 1억 5천만
• 저당권 채권: 1억 (저당권 설정일자 : 2024.09.09.)
• 임차보증금: 2억 (임차권 확정일자 : 2024.10.10.)
• 당해세: 3천만 (당해세 법정기일 : 2024.11.11.)

📌 기존 방식: 임차권 확정일자가 당해세 법정기일보다 빠름에도 불구하고 당해세의 우선순위가 높아 당해세에 우선하여 3천만 배당 →  저당권채권 1억 배당 → 임차보증금에는 나머지 2천만 배당
📌 개정법 적용 시: 임차권 확정일자가 당해세 법정기일보다 빠르므로 임차보증금에 당해세 한도인 3천만 우선 배당 →  저당권 채권 1억 배당 → 임차보증금에 나머지 2천만도 배당

---

Ⅵ. 결론

2023년 개정된 국세기본법 및 시행령은 임차인의 보증금 회수 가능성을 실질적으로 제고하였다는 점에서 긍정적으로 평가된다.
그러나 실무상에서는 여전히 임차인의 확정일자 확보, 당해세 법정기일 확인, 등기부상 권리관계 파악 등이 중요하다.

---

 

 

https://blog.naver.com/lgangbal/223827353567

당해세보다 임차보증금이 우선? 2023년 개정 국세기본법 핵심정리