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Ⅰ. 서론 주택임대차보호법은 주거 안정이라는 공익적 목적을 위해 임차인을 보호하는 특별법으로서, 그 핵심은 대항력의 인정에 있다. 대항력은 임차인이 제3자에게도 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 의미하며, 임차인의 보증금을 외부의 권리변동으로부터 방어할 수 있게 하는 법적 방패 역할을 수행한다. 이 글에서는 대항력의 개념, 요건, 소멸사유 및 관련 판례 분석을 통해 실무상 쟁점과 오해를 정리하고자 한다.Ⅱ. 대항력의 개념과 법적 근거 대항력이란, 임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써, 임대차 관계를 제3자에게도 주장할 수 있는 효력을 말한다. 이는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 명시되어 있으며, 일정 요건을 충족할 경우 임대차의 대항력을 갖추게 된다. 주택임대차보호법 제3조 제1항 "임..

Ⅰ. 서론 부동산 경매 실무에서 당해세와 임차보증금의 배당순위는 임차인의 재산권 보호와 직결되는 핵심적 쟁점이다. 과거에는 당해세가 임차보증금보다 무조건 우선하여 배당되었기 때문에, 실질적으로 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 사례가 빈번했다. 그러나 2023년 국세기본법 및 동법 시행령의 개정을 통해, 일정 조건 하에서 임차보증금이 당해세보다 우선 배당될 수 있는 가능성이 열렸다.이 글에서는, 개정된 법령의 내용을 검토하고, 그에 따른 실무상 변화와 판례 동향을 분석하여 임차인 보호의 실효성 확보 여부를 평가하고자 한다.Ⅱ. 당해세의 개념 및 기존 법체계에서의 배당순위 1. 당해세의 정의당해세란 해당 부동산을 직접적인 과세대상으로 하여 부과되는 조세로서, 국세 중에서는 상속세, 증여세, 종합소득세 등이..

Ⅰ. 서론 주택 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도로서의 임차권등기명령 제도는, 임차인이 임대차 종료 후에도 보증금을 반환받지 못한 경우에 임차권의 존속을 등기를 통해 공시함으로써 대항력을 유지할 수 있도록 고안된 절차이다. 그러나 그간 실무에서는 임대인의 고의적 송달 회피나 주소불명 등으로 인해 임차권등기촉탁이 지연되는 문제가 빈번히 발생하였다. 이러한 문제를 해소하기 위해 2023년 7월 19일부터 주택임대차보호법 및 민사집행법이 개정되었으며, 이 글에서는 개정법의 주요 내용을 분석하고, 실무상 기대되는 효과를 검토하고자 한다.Ⅱ. 임차권등기명령의 개념 및 기존 실무상 문제점 1. 임차권등기명령의 개요임차권등기명령이란, 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차인이 퇴거 후 보증금을 반환받지 못했을 때,..

Ⅰ. 서론 최근 급증하는 전세사기 사건은 단순한 민사상 사기 피해를 넘어 공적 개입이 요구되는 심각한 사회문제로 부상하였다. 이에 따라 정부는 2024년 11월 11일부터 「전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 '전세사기특별법')을 시행하며, 피해 임차인의 주거 안정과 보증금 회수를 지원하는 다층적 보호체계를 도입하였다. 이 글에서는 동 법률상 전세사기 피해자의 인정 요건 및 각종 지원제도를 분석하고, 그 실효성과 한계에 대해 검토하고자 한다.Ⅱ. 전세사기 피해자 신청 절차 및 인정 요건 1. 신청 절차전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 결정신청서와 관련 증빙서류(임대차계약서, 주민등록표 초본 등)를 전세사기피해지원센터 또는 관할 광역시‧도에 제출하여야 하며, 이후 국토교통부 산하 전세사기..

Ⅰ. 서론 주택 임대차계약에서 임대인의 지위는 통상적으로 해당 주택의 등기부상 소유자와 동일한 인물일 것을 전제로 한다. 그러나 실무에서는 소유자가 아닌 자가 임대인으로 등장하는 사례가 빈번히 발생하고 있으며, 이로 인해 임차인의 권리 보호 문제에 있어 다양한 법적 분쟁이 발생하고 있다. 이 글에서는 소유자가 아닌 자와 체결된 임대차계약의 유효성, 그리고 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)의 적용 가능성을 관련 판례를 통해 분석하고자 한다.Ⅱ. 임대차계약의 성립과 임대인의 자격 민법 제618조에 따르면, 임대차는 “임대인이 목적물을 사용‧수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 그 대가를 지급할 것을 약정함으로써 성립”한다. 따라서 소유권의 보유 여부는 임대차계약의 성립 요건이 아니며, 임대인이 반드시 소유자..