임차권등기명령의 송달불능 문제와 개정법의 실무적 해결 방안

Ⅰ. 서론 

주택 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도로서의 임차권등기명령 제도는, 임차인이 임대차 종료 후에도 보증금을 반환받지 못한 경우에 임차권의 존속을 등기를 통해 공시함으로써 대항력을 유지할 수 있도록 고안된 절차이다. 그러나 그간 실무에서는 임대인의 고의적 송달 회피나 주소불명 등으로 인해 임차권등기촉탁이 지연되는 문제가 빈번히 발생하였다. 이러한 문제를 해소하기 위해 2023년 7월 19일부터 주택임대차보호법 및 민사집행법이 개정되었으며, 이 글에서는 개정법의 주요 내용을 분석하고, 실무상 기대되는 효과를 검토하고자 한다.

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Ⅱ. 임차권등기명령의 개념 및 기존 실무상 문제점 

1. 임차권등기명령의 개요

임차권등기명령이란, 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차인이 퇴거 후 보증금을 반환받지 못했을 때, 법원에 신청하여 임차권의 존재를 부동산 등기부에 기재함으로써 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 절차이다.

2. 기존의 송달불능 문제

종전에는 법원이 임차권등기명령을 발령하더라도, 임대인에게 정본이 송달되지 않으면 등기촉탁이 이뤄지지 않았다. 이에 따라 임대인의 고의적 송달 회피, 주소불명, 또는 부재 등의 사유로 인해 송달이 불가능할 경우, 공시송달 절차를 거쳐야만 하였으며, 이는 통상 1개월 이상의 지연을 초래하였다. 실무상 임차인의 권리 보전을 어렵게 하는 대표적 문제점이었다.

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Ⅲ. 2023년 법 개정의 주요 내용 

1. 개정의 경과 및 주요 조항

2023년 7월 19일부터 시행된 주택임대차보호법 제3조의3 제3항이 민사집행법 제292조 제3항을 추가적으로 준용하는 것으로 개정되었다.  그리고 민사집행법 제292조 제3항은 다음과 같다:

“가압류는 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 집행할 수 있다.”

 

즉, 본 개정에 따라, 임차권등기명령 또한 송달 전에 등기촉탁이 가능하게 되었다.

2. 법 해석과 의미

본 개정은 임차권등기명령 제도의 실효성을 강화하기 위한 입법적 조치로, 재판의 송달이 완료되지 않아도 곧바로 등기촉탁이 가능하다는 점에서 기존의 지연 문제를 본질적으로 해결할 수 있게 되었다.

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Ⅳ. 개정법의 실무적 효과 

1. 등기 지연 문제의 해소

개정 이후, 임차권등기명령이 내려지면 2~3일 이내에 등기완료가 가능하게 되었으며, 이는 종전의 1개월 이상 소요되던 시기와 비교하여 상당한 절차 간소화 및 신속화가 이루어진 것이다.

2. 송달 회피 및 불명 문제 무력화

임대인의 송달 회피를 통한 지연 전략은 실효성을 상실하게 되었고, 임차인은 보다 신속하게 대항력을 유지할 수 있는 법적 수단을 확보하게 되었다. 특히 전세보증금 반환 청구소송 등과 병행하여 실효성 있는 대응이 가능하다는 점에서 중요한 제도적 진보로 평가된다.

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Ⅴ. 결론 

본 개정은 임차인의 권리 보호 실효성을 대폭 향상시킨 입법 조치로, 주택임대차보호법과 민사집행법 간의 체계적 연계를 통한 제도 개선의 모범적 사례라 할 수 있다. 송달 전 등기촉탁 허용이라는 명확한 법적 근거를 통해, 기존의 가장 큰 실무상 병목 지점을 해소하였고, 앞으로도 이러한 방향의 제도 개선은 지속되어야 할 것이다. 실무 종사자들은 개정 내용을 숙지하고, 임차인의 권리 보호를 위한 신속한 조치가 가능하도록 대응해야 한다.

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임차권등기명령 송달불능? 개정법으로 해결!