임대인의 체납 세금 정보 열람 의무와 임차인의 권리 보호

I. 서론 

최근 전세사기 피해가 급증하면서, 임대차 계약 체결 전 임대인의 세금 체납 여부 확인이 임차인의 권리 보호를 위한 필수 절차로 강조되고 있다. 이에 따라 주택임대차보호법, 국세징수법, 지방세징수법 등 관련 법령이 개정되었고, 실무상 체납 정보 열람을 통한 사전 리스크 관리의 중요성이 부각되고 있다. 이 글에서는, 관련 법령과 판례를 바탕으로 임대인의 세금 체납 정보 열람제도의 법적 근거와 한계를 분석하고, 향후 개선 방향을 제시하고자 한다.

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II. 임대인의 세금 체납과 임차인의 권리 침해 위험 

1. 전세사기와 체납세금의 연관성

부동산 등기부상 근저당권이 없는 경우에도 임대인의 체납 세금으로 인해 국가가 압류 및 경매를 집행할 수 있음에 유의해야 한다. 국가는 세금 채권자로서 보증금 반환채권보다 우선순위가 높을 수 있으며, 이로 인해 임차인의 보증금이 경매 과정에서 배당받지 못할 위험이 존재한다.

대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다106749 판결은 “임차인의 대항력 및 확정일자를 갖춘 보증금채권이라 하더라도, 체납세금에 대한 국가의 우선권이 존재하는 경우, 경매대금에서 세금이 우선 변제되는 것은 정당하다”고 판시하였다.

2. 실무상 위험

임대차 계약 체결 시 임대인의 체납 사실을 미리 확인하지 않을 경우, 계약 이후 발생할 수 있는 압류, 경매 등의 사태에 대해 임차인은 보증금 반환의 법적 안정성을 상실할 수 있다.

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III. 법 개정에 따른 임대인의 정보 제공 의무

개정된 주택임대차보호법 제3조의7(2023. 4. 18. 시행)에 따르면, 임대인은 임차인에게 다음의 정보를 제공할 의무가 있다:

• 확정일자 부여일
• 차임 및 보증금 정보
• 납세증명서(체납 세금 여부 포함)

이러한 의무는 정보 비대칭 구조에서 임차인의 권리 보호를 강화하기 위한 제도로 이해된다. 다만, 해당 조항에는 위반 시 제재 규정이 없어 실효성 확보가 미흡하다는 비판이 있다.

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IV. 임대인의 세금 체납 정보 열람 제도

1. 국세징수법 및 지방세징수법의 개정

• 국세징수법 제109조, 지방세징수법 제6조의 개정으로 인해, 보증금이 1,000만 원을 초과하는 경우, 임대인의 동의 없이도 체납 내역 열람이 가능하게 되었다.
• 이는 임차인의 정보 접근권을 보장하는 중요한 제도적 진전으로 평가된다.

2. 열람 절차

• 임대차 계약 전: 임대인의 동의를 받아 세무서에 열람 신청
• 임대차 계약 후: 보증금이 1,000만 원 초과 시, 임대인의 동의 없이 열람 가능
• 국세청 또는 관할 세무서에서 직접 확인 가능

대법원 2017. 12. 22. 선고 2016다234758 판결은 “임차인이 임대인의 납세의무 불이행으로 인해 손해를 입은 경우, 그 사유가 예측 가능했다면 임차인에게도 일부 책임이 있다”고 판단하여, 사전 정보 열람의 중요성을 시사하였다.

V. 임대차 계약 시 체크리스트

임차인이 사전 조치로 수행해야 할 사항은 다음과 같다:

1. 부동산 등기부등본 확인
   • 근저당권 및 압류 여부, 실제 소유자와 임대인의 일치 여부 확인
2. 임대인의 체납세금 확인
   • 국세 및 지방세 체납 내역 열람 신청
3. 확정일자 및 전세보증보험 가입
   • 보증금 보호를 위한 확정일자 등록 및 보증보험 가입
4. 계약서 특약사항 명시
   • “임대인의 체납 사실이 없음을 확인함” 등의 문구 삽입
   • 체납 시 계약 해제 및 보증금 반환 조항 포함
5. 법 개정 시점 확인
   • 2023년 4월 18일 이후 체결된 계약부터 적용됨

VI. 결론

전세사기 예방과 임차인의 권리 보호를 위해서는 임대인의 체납세금 확인이 필수적이다. 현행 법령은 일정 부분 임차인의 열람권을 보장하고 있으나, 임대인의 정보 제공 의무에 대한 강제 수단이 부족하다는 한계가 있다. 향후에는 법적 제재 조항 도입 및 정보 제공 거부 시 임대인의 책임을 명확히 하는 입법적 개선이 요구된다.

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