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Ⅰ. 서론 주택임대차보호법은 주거 안정이라는 공익적 목적을 위해 임차인을 보호하는 특별법으로서, 그 핵심은 대항력의 인정에 있다. 대항력은 임차인이 제3자에게도 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 의미하며, 임차인의 보증금을 외부의 권리변동으로부터 방어할 수 있게 하는 법적 방패 역할을 수행한다. 이 글에서는 대항력의 개념, 요건, 소멸사유 및 관련 판례 분석을 통해 실무상 쟁점과 오해를 정리하고자 한다.Ⅱ. 대항력의 개념과 법적 근거 대항력이란, 임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써, 임대차 관계를 제3자에게도 주장할 수 있는 효력을 말한다. 이는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 명시되어 있으며, 일정 요건을 충족할 경우 임대차의 대항력을 갖추게 된다. 주택임대차보호법 제3조 제1항 "임..

Ⅰ. 서론 최근 주택임대차 실무에서, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 “직접 거주할 예정”이라는 사유로 거절한 후, 실제로는 거주하지 않고 제3자에게 매도 또는 임대한 사례가 빈번히 발생하고 있다. 이러한 경우, 임차인은 과연 손해배상을 청구할 수 있는지가 문제된다. 이 글에서는 주택임대차보호법 제6조의3을 중심으로 임대인의 책임 범위와 관련 판례를 검토하고, 매도 행위에 대한 손해배상 가능성까지 고찰한다.Ⅱ. 관련 법령 검토 1. 주택임대차보호법 제6조의3의 취지와 구조주택임대차보호법 제6조의3 제1항은, 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다고 규정하고 있다. 특히, 제1항 제8호에서는 “임대인 또는 그 직계존속·비속이 실제 거주할 목적으로 임차인의 계약갱신..

Ⅰ. 서론 주거의 안정성을 확보하기 위한 장치로 도입된 계약갱신청구권은 임차인의 권리를 보호하는 핵심 제도이다. 그러나 계약이 갱신된 이후, 임차인이 사정 변경 등으로 인해 다시 계약을 해지하고자 하는 경우, 과연 계약해지권이 그대로 인정되는지 여부는 실무상 중요한 쟁점이다. 본 논문은 주택임대차보호법 제6조의3의 해석을 중심으로, 대법원 2023다258672 판결을 분석하고 임차인의 계약해지권의 범위와 법적 효력을 고찰한다.Ⅱ. 계약갱신청구권의 법적 구조 1. 도입 배경과 법적 성격주택임대차보호법 제6조의3은 2020년 7월 31일 개정으로 도입된 조항으로, 임차인의 계약갱신청구권을 보장하고 있다. 동 조항에 따르면 임차인은 1회에 한해 계약갱신을 청구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 ..

I. 서론 최근 급증하고 있는 전세사기 사건은 임차인의 주거안정을 심각하게 위협하고 있다. 특히 보증금 미반환 사례가 빈번하게 발생함에 따라, 자신이 법적으로 전세사기 피해자로 인정받을 수 있는지 여부에 대한 관심이 높아지고 있다. 이 글에서는 「전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 ‘전세사기특별법’)의 적용 요건을 중심으로 전세사기 피해자 인정 기준을 분석하고자 한다.II. 전세사기 피해자 인정 요건전세사기특별법에 따라 피해자로 인정받기 위해서는 다음의 4가지 요건을 충족해야 한다.1. 주택 인도 및 전입신고, 확정일자 확보피해자로 인정되기 위해서는 주택을 인도받고 전입신고 및 확정일자를 받아야 한다. 이는 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보하기 위한 필수적 절차이며, 임차권 등기나 전세..

I. 서론 현대의 주거용 부동산 시장에서는 임차인이 주택을 임차한 이후 해당 공간에서 온라인 비즈니스(예: 전자상거래 등)를 목적으로 사업자등록을 요청하는 사례가 증가하고 있다. 이러한 요청에 대해 임대인이 명확한 법적 판단 없이 동의할 경우,상가건물임대차보호법(이하 "상임법")의 적용을 받게 되어 최장 10년의 계약갱신요구권 등 임차인의 강력한 권리가 발생할 수 있다. 이 글에서는 주택에서의 사업자등록 가능성과 그로 인한 법률적 함의를 고찰하고, 임대인이 이에 대해 어떤 법적 유의사항을 고려해야 하는지를 분석한다.II. 주택에서의 사업자등록 가능 여부 상임법 제2조 제1항은 그 적용 대상을 “사업을 위한 건물”로 규정하고 있다. 즉, 형식적으로는 주택이라 하더라도 사업자등록이 이루어진 경우, 실질적으로..

I. 서론 전세보증금은 임차인의 가장 중요한 재산 중 하나이며, 임차인은 이를 담보로 안정적인 주거생활을 이어간다. 그러나 임대인의 체납세금이 있는 경우, 해당 부동산에 대해 국세가 전세보증금보다 우선적으로 징수될 수 있다는 위험성이 존재한다. 특히 임대차 종료 후 보증금을 회수해야 하는 시점에서 체납처분에 의한 경매가 진행되면, 임차인의 권리가 침해될 수 있는 구조가 존재하였다.2023년 4월 1일부터 시행된 국세기본법 제35조 개정안은 이러한 문제를 해결하고자 제정된 것으로, 이 글에서는 해당 법 개정의 내용과 그 법적 효과, 그리고 실무상 임차인이 취해야 할 조치에 대하여 판례와 해석론을 중심으로 고찰하고자 한다.II. 국세의 우선권과 전세보증금 1. 체납처분과 국세 우선권종래 국세기본법은 다음과 ..

I. 서론 부동산 거래 실무에서는 본계약 체결에 앞서 ‘가계약금’이 오가는 경우가 흔하다. 이는 계약 체결에 대한 의사 확인 또는 구속력을 확보하기 위한 수단으로 사용되지만, 법적으로는 계약의 성립 여부 및 반환 가능성과 관련하여 다양한 분쟁이 발생하고 있다. 본 논문에서는 가계약금의 법적 성질과 관련 판례를 중심으로 그 반환 가능성에 대한 기준과 판단 요소를 고찰한다.II. 가계약금의 개념과 법적 성질 1. 가계약금의 개념가계약금이란 본계약 체결 전, 계약 체결 의사의 확인이나 보증을 목적으로 지급되는 금전을 의미한다. 이는 계약금과는 달리 본계약의 일부로서 기능하지 않으며, 계약이 체결되지 않을 경우 원칙적으로 반환의 대상이 된다.2. 법적 성질가계약금은 계약 체결 여부에 따라 계약금으로 전환될 수 ..

I. 서론 주택임대차보호법은 임차인의 주거안정을 보호하기 위해 일정 요건 하에 계약갱신을 요구할 수 있도록 하고 있다. 그러나 임대차계약 기간 중 주택 소유자가 변경되는 경우, 새로운 임대인이 기존 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는지 여부는 실무상 빈번하게 발생하는 분쟁이다. 특히 새로운 임대인이 실거주 목적을 이유로 갱신을 거절하고자 할 때, 법적으로 어떤 기준과 요건이 적용되는지가 쟁점이 된다. 이 글에서는 이러한 문제에 대한 법적 근거와 판례 분석을 통해 실무상 적용 방안을 고찰하고자 한다.II. 계약갱신청구권 제도 및 거절 사유 1. 계약갱신청구권의 개요주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인은 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은..

Ⅰ. 서론 최근 경기침체 및 감염병과 같은 예기치 못한 외부 요인으로 인해 많은 소상공인들이 상가임대료(월세) 부담에 직면하고 있다. 이러한 상황에서 임차인이 임대료 감액을 법적으로 청구할 수 있는지, 나아가 법원은 어떤 기준으로 이를 판단하는지에 대한 의문이 제기되고 있다. 이 글에서는 관련 법령 및 판례를 중심으로, 임대료 감액의 가능성과 한계를 검토한다.Ⅱ. 임대료 감액 청구의 법적 근거 1. 상가건물 임대차보호법 제11조상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 다음과 같이 규정하고 있다:“임대차 기간 중 경제사정의 변동이나 공과금 등의 증가 등으로 인해 임대료가 적정하지 않게 된 경우, 당사자는 임대료의 증감을 청구할 수 있다.” 이는 경제 여건의 중대한 변화가 임대료 수준의 불합리함으로 이어지는 ..

Ⅰ. 서론 주택임대차계약이 존속 중일 때 임대인이 변경되는 경우, 임차인은 상당한 법적 불안을 겪을 수 있다. 이 글에서는, 이러한 상황에서 임차인의 대항력을 중심으로 법적 권리와 의무의 승계 문제를 검토하고, 관련 판례를 통해 법리를 고찰한다.Ⅱ. 대항력의 개념과 요건 1. 대항력이란?대한민국 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따르면:“임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 제3자에 대하여 효력이 있다.” 즉, 대항력이란 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 완료한 경우, 해당 임대차계약의 내용을 제3자(신규 임대인 등)에게 주장할 수 있는 법적 지위를 의미한다.2. 대항력 발생 요건주택의 인도주민등록의 완료(전입신고)이 두 가지 요건이 모두 충족된 다음 날부..