전세사기 피해자 보호를 위한 특별법의 적용 요건 및 지원체계

Ⅰ. 서론 

최근 급증하는 전세사기 사건은 단순한 민사상 사기 피해를 넘어 공적 개입이 요구되는 심각한 사회문제로 부상하였다. 이에 따라 정부는 2024년 11월 11일부터 「전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 '전세사기특별법')을 시행하며, 피해 임차인의 주거 안정과 보증금 회수를 지원하는 다층적 보호체계를 도입하였다. 이 글에서는 동 법률상 전세사기 피해자의 인정 요건 및 각종 지원제도를 분석하고, 그 실효성과 한계에 대해 검토하고자 한다.

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Ⅱ. 전세사기 피해자 신청 절차 및 인정 요건 

1. 신청 절차

전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 결정신청서와 관련 증빙서류(임대차계약서, 주민등록표 초본 등)를 전세사기피해지원센터 또는 관할 광역시‧도에 제출하여야 하며, 이후 국토교통부 산하 전세사기피해지원위원회의 심의 및 의결을 통해 피해 여부가 결정된다.

2. 인정 요건

전세사기특별법은 전세사기 피해자로 인정되기 위한 요건으로 다음의 네 가지 기준을 제시한다.

 

    ① 임차주택에 실제 거주하며 전입신고 및 확정일자를 구비하였을 것

    ② 임대차보증금이 5억 원 이하일

    ③ 다수의 임차인이 보증금을 반환받지 못하였을 것

    ④ 임대인이 보증금 반환의사 없이 계약을 체결하거나 회피한 정황이 존재할 것

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Ⅲ. 지원 혜택의 범위 및 유형 

전세사기 피해자로 인정될 경우, 다음과 같은 다양한 법률적·재정적 지원이 제공된다.

1. 기존 주택 매수 희망자

• 우선매수권 부여
• 구입자금 대출 지원
• 지방세 감면

2. 계속 거주 희망자

• 공공임대 전환 거주
• 저리 대환대출 제공

3. 신규 전세 희망자

• 저리 전세대출
• 긴급 주거지원

4. 공통 지원

• 경‧공매 유예 신청 및 대행
• 조세채권 안분 지원
• 법률상담 및 긴급복지 서비스
• 신용대출 등 금융지원

보증금이 5억 초과인 경우, 원칙적으로 조세채권 안분만 가능하다.

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Ⅳ. 법적 평가 및 실효성 검토 

1. 피해자 정의의 명확성

전세사기특별법은 기존의 「주택임대차보호법」상 권리구제와 달리, 범정부 차원의 구제와 지원에 초점을 둔 법률로서 기능적 성격이 명확하다. 특히 피해자 인정에 있어 형사상 '사기죄' 성립과 무관하게 피해를 구조화하여, 실질적 보상 접근을 가능하게 하였다.

2. 실무 적용상의 쟁점

• 피해자 인정 과정의 지연 가능성
• 심의 과정의 주관성
• 보증금 5억 초과자에 대한 형평 문제

이러한 문제점에 대해 향후 보증금 상한 조정, 심의 위원회의 구성 다양화, 이의신청 절차의 제도화 등이 필요한 과제로 지적된다.

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Ⅴ. 결론

전세사기특별법은 국가가 적극적으로 개입하여 임차인의 주거안정을 보호하는 대표적 입법 사례로 평가할 수 있다. 특히 피해자의 정의를 현실에 맞게 확장하고, 각종 공공자원을 통합하여 다층적 지원체계를 구현하였다는 점에서 의의가 크다. 향후 제도의 실효성 확보를 위해서는 심의 절차의 공정성 확보, 피해자 구제의 속도 개선, 그리고 보증금 한도 완화에 대한 정책적 고민이 병행되어야 한다.

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https://blog.naver.com/lgangbal/223747088284

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