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Ⅰ. 서론 부동산 거래 실무에서는 계약금의 일부를 선지급하고, 이후 본계약 체결을 예정하는 형태의 이른바 '가계약'이 자주 활용된다. 그러나 이러한 가계약이 단순한 교섭 단계에 불과한 것인지, 또는 본계약으로서의 법적 효력을 가지는지 여부는 분쟁의 핵심이 된다. 이 글에서는 매매계약의 성립 요건과 가계약의 법적 성질을 중심으로 가계약과 본계약의 구별 기준을 살펴보고자 한다.Ⅱ. 매매계약의 성립 요건 민법상 매매계약은 매도인이 재산권을 이전할 의무를 지고, 매수인이 그 대금을 지급할 의무를 지는 쌍무계약으로서, 양 당사자 간의 의사의 합치로 성립한다.대법원은 다음과 같이 판시하였다.“매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로, 쌍방..

I. 서론 부동산 거래 실무에서 가계약 단계에서 계약이 해제되는 경우, 가계약금의 반환 또는 몰수 여부 및 공인중개사에 대한 중개수수료 지급 여부는 잦은 분쟁의 원인이 된다. 특히 중개사가 계약 체결 이전에 문자 등을 통해 매매계약의 성립 또는 중개수수료 성립을 명시한 경우, 그 법적 효력과 해약금 조항의 유효성은 중개보수 청구의 정당성을 판단하는 핵심 요소가 된다. 이 글에서는 중개사의 문자 내용에 포함된 해약금 및 수수료 조항의 법적 효력을 분석하고, 그에 따라 해약금 지급 여부 및 수수료 지급 여부를 검토한다. II. 공인중개사 문자의 법적 성격 공인중개사가 가계약 단계에서 송부한 문자에 다음과 같은 내용이 포함되는 경우가 많다:“ 매수인은 계약금 일부 금오백만원(5백만원)을 입금함으로 이 계약은 ..

I. 서론 부동산 거래 실무에서는 본계약 체결에 앞서 ‘가계약금’이 오가는 경우가 흔하다. 이는 계약 체결에 대한 의사 확인 또는 구속력을 확보하기 위한 수단으로 사용되지만, 법적으로는 계약의 성립 여부 및 반환 가능성과 관련하여 다양한 분쟁이 발생하고 있다. 본 논문에서는 가계약금의 법적 성질과 관련 판례를 중심으로 그 반환 가능성에 대한 기준과 판단 요소를 고찰한다.II. 가계약금의 개념과 법적 성질 1. 가계약금의 개념가계약금이란 본계약 체결 전, 계약 체결 의사의 확인이나 보증을 목적으로 지급되는 금전을 의미한다. 이는 계약금과는 달리 본계약의 일부로서 기능하지 않으며, 계약이 체결되지 않을 경우 원칙적으로 반환의 대상이 된다.2. 법적 성질가계약금은 계약 체결 여부에 따라 계약금으로 전환될 수 ..