부동산 가계약 파기에 따른 법적 쟁점 분석

 

I. 서론 

부동산 거래 실무에서 가계약 단계에서 계약이 해제되는 경우, 가계약금의 반환 또는 몰수 여부 및 공인중개사에 대한 중개수수료 지급 여부는 잦은 분쟁의 원인이 된다. 특히 중개사가 계약 체결 이전에 문자 등을 통해 매매계약의 성립 또는 중개수수료 성립을 명시한 경우, 그 법적 효력과 해약금 조항의 유효성은 중개보수 청구의 정당성을 판단하는 핵심 요소가 된다. 이 글에서는 중개사의 문자 내용에 포함된 해약금 및 수수료 조항의 법적 효력을 분석하고, 그에 따라 해약금 지급 여부 및 수수료 지급 여부를 검토한다.

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II. 공인중개사 문자의 법적 성격 

공인중개사가 가계약 단계에서 송부한 문자에 다음과 같은 내용이 포함되는 경우가 많다:

“ 매수인은 계약금 일부 금오백만원(5백만원)을 입금함으로 이 계약은 확정합니다. 계약서 작성 전까지 일방이 계약을 해제할 경우 매수인은 입금액(오백만원)을 포기하고 매도인은 (오백만원의 배액)을 매수인에게 입금함으로써 계약을 해제할 수 있고, 계약체결 후 어느 한쪽이 계약불이행을 하는 경우 입금된 금액은 해약금으로 봅니다. 이 경우에도 중개수수료는 성립합니다. 본 계약에 명시되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다. 서면 계약서가 작성된 이후에는 서면 계약서의 내용에 따른다.”

 

이는 계약 해제의 방식과 중개수수료의 성립에 대한 일방적 안내로 볼 수 있으며, 단순한 통지나 안내 문구만으로 해약금에 의한 계약해제권과 중개보수 지급의무가 발생한다고 단정하기는 어렵다.  다만, 법적으로 계약 당사자 간 명확한 합의가 이루어진 경우에는 구속력을 가질 수도 있다.

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III. 해약금에 의한 해약 가능 여부

공인중개사가 매수인·매도인에게 발송한 문자 내용 중:

“계약서 작성 전까지 일방이 계약을 해제할 경우 매수인은 입금액(오백만원)을 포기하고, 매도인은 (오백만원의 배액)을 매수인에게 입금함으로써 계약을 해제할 수 있다.”

 

이 문구는 민법 제565조의 해약금에 의한 해제 규정에 따라 해석될 수 있다. 이에 따르면:

• 해약금이 지급된 후에는 계약 당사자 중 어느 일방도 계약을 이행하기 전까지 해약금을 포기하거나 배액을 반환함으로써 계약을 해제할 수 있음이 원칙이다.
• 위 문구는 해약금 조항의 일반적인 요건을 갖추고 있으며, 이는 계약 전 단계(서면 계약 이전)라 하더라도 가계약이 일정한 법률효과를 가질 수 있다는 점을 시사한다.

다만, 해당 가계약이 실질적으로 정식계약으로 인정될 정도의 내용을 포함하고 있었는지 여부, 특히 서면계약서 미작성 상태라는 점에서 완전한 효력이 인정될 수 있을지는 계약의 체결 경위 및 당사자의 진의에 따라 법원이 개별적으로 판단할 수 있다.

 

판례도 가계약금에 대하여는 민법 제565조 제1항과 같은 규정이 없으므로 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석할 수는 없으나, 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 보아 가계약이 해제되는 경우 이를 포기하거나 그 배액을 상환하기로 한다는 등 가계약의 귀속에 관한 약정을 하였다면 그 약정의 효력은 인정된다고 하였다.

 

나아가, 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약 이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다고 하였다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다 39594 판결 참조). 

 

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IV. 중개수수료 지급 여부 

공인중개사가 매수인·매도인에게 발송한 문자 내용 중:

“이 경우에도 중개수수료는 성립합니다.”

 

이 문구는 중개수수료를 받기 위한 사전 합의 또는 계약서상 약정으로 주장될 수 있으나, 실무상 다음과 같은 법적 판단이 필요하다.

1. 원칙적인 해석

• 공인중개사법 시행령 제27조의2에 따르면, 중개수수료는 원칙적으로 거래대금 지급이 완료된 날에 지급한다.
• 대법원 판례는 거래계약서 작성과 함께 중개대상물 확인·설명서, 공제증서가 교부된 시점에 중개계약이 완성되었다고 판단한다.

2. 가계약 단계에서 수수료 청구가 부정되는 경우

• 가계약 단계에서 계약이 정식으로 성립되지 않았고, 이후 계약이 해제되었다면, 해당 문자에 중개수수료 성립 문구가 있었다 하더라도,
• 당사자 간에 가계약이 해제에도 불구하고 중개수수료를 지급하겠다는 명시적 약정이나 계약서 기재가 없다면 단순한 고지일 뿐 청구권을 발생시키지 못한다.
• 따라서 수수료 청구는 인정되기 어렵다(즉, 문자 내용만으로 청구권이 성립된다고 보기 어려움).

3. 가계약 단계에서 수수료 청구가 인정되는 예외적 경우

• 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 당사자들 사이에 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다고 볼 수 있다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다 39594 판결 참조).
• 즉, 가계약서 작성 당시부터 매매계약이 성립된 것으로 볼 수 있는 경우라면  중개수수료가 발생한다고 해석할 여지도 있다. 다만, 본 판례 사안도 당사자 간의 가계약서 작성을 전제하고 있고, 중개대상물 확인설명과 같은 본 계약에서의 과정도 없이 공인중개사가 가계약 단계에서 보낸 문자 내용만으로 계약이 성립된다고 보기 어렵다.

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Ⅴ. 결론 

가계약 단계에서 공인중개사가 발송한 문자에 중개수수료 성립 문구와 해약금 조건이 포함되어 있더라도, 법적 효력은 계약 당사자 간의 명시적 합의 여부에 달려 있다.

해약금 조항은 민법상 유효한 해약 방식으로 인정될 수 있으나, 해당 계약이 가계약 수준인지 정식계약에 준하는지 여부에 따라 적용범위가 달라진다.

수수료 지급 조항은 가계약이 해지되더라도 중개수수료를 지급하겠다는 명시적 합의가 있어야 할 것이나, 현실적으로 이런 사례는 상정하기 어렵다.

실무에서는 계약 초기 단계에서 중개보수 조건을 명시적으로 합의하고 문서화하는 것이 법적 분쟁 예방에 있어 필수적이라 할 것이나, 현실적인 문제로 거의 이루어지고 있지 않은 실정이다.

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부동산 가계약 파기 시 해약금 및 중개수수료 쟁점