가계약과 본계약의 법적 구별 기준

Ⅰ. 서론 

부동산 거래 실무에서는 계약금의 일부를 선지급하고, 이후 본계약 체결을 예정하는 형태의 이른바 '가계약'이 자주 활용된다. 그러나 이러한 가계약이 단순한 교섭 단계에 불과한 것인지, 또는 본계약으로서의 법적 효력을 가지는지 여부는 분쟁의 핵심이 된다. 이 글에서는 매매계약의 성립 요건과 가계약의 법적 성질을 중심으로 가계약과 본계약의 구별 기준을 살펴보고자 한다.

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Ⅱ. 매매계약의 성립 요건 

민법상 매매계약은 매도인이 재산권을 이전할 의무를 지고, 매수인이 그 대금을 지급할 의무를 지는 쌍무계약으로서, 양 당사자 간의 의사의 합치로 성립한다.

대법원은 다음과 같이 판시하였다.

“매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로, 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립한다.”
(대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결;
대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결)

 

그러나 계약의 성립을 위해 당사자 사이에 반드시 모든 사항에 대한 합의가 필요하지는 않다. 계약의 본질적 사항 또는 중요사항에 대한 구체적 합의, 혹은 장래 특정할 수 있는 기준이나 방법에 대한 합의가 있는 경우에도 계약은 성립할 수 있다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결; 대법원 2017. 10. 26. 선고 2017다242867 판결).

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Ⅲ. 가계약의 개념과 법적 효력 

가계약은 통상 본계약 체결에 앞서 일정 금원을 수수하면서, 거래의사를 확인하는 예비적 계약이다. 특히 부동산 매매에서 가계약금은 매매계약 체결 의사를 나타내는 일종의 증거금으로서 기능한다.

“가계약금은 매수인이 매도인에게 매매계약 체결 의사를 표시하며, 향후 본계약 체결 시 계약금 일부로 전환되는 성격을 가진다. 본계약이 성립되지 않으면 반환이 전제된다.”

 

이와 달리 민법 제565조 제1항에 따라 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 가지나, 가계약금은 해약금으로 해석되기 위해서는 명시적 약정이나 당사자의 의사 해석이 전제되어야 한다.

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Ⅳ. 가계약과 본계약의 구별 기준 

가계약이 본계약으로 볼 수 있는지 여부는 단지 매매 목적물, 거래대금 등의 본질적 요소에 대한 의사의 합치만으로 판단해서는 안 되며, 계약 당시 당사자 의사가 '장차 계약을 체결할 의사'였는지, 또는 '즉시 확정적 계약을 체결할 의사'였는지에 따라 결정되어야 한다.

“가계약은 본계약의 구체적 내용이 확정되어 있지 않아도 성립할 수 있으나, 당사자가 실제로 본계약 체결 의사가 있었는지는 계약 체결 당시의 전후 사정을 종합하여 판단해야 한다.”

 

실무상 공인중개사가 "가계약금" 내지 "계약금의 일부"라는 표현을 사용하였다면, 이는 일반적으로 본계약 체결 전 임시적 금전 수수의 의미로 해석된다. 이러한 용어 사용과 당시의 문언 및 거래 맥락 등을 고려할 때, 단지 거래 의사 확인의 성격이 강한 경우에는 본계약으로 보기 어렵다.

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Ⅴ. 결론 

가계약과 본계약은 계약의 구속력과 관련하여 법적 차이가 존재하며, 가계약금 수수 여부나 계약서에 사용된 용어만으로 본계약 여부를 단정해서는 안 된다. 법적 구속력은 당사자의 명시적 또는 묵시적 의사에 따라 해석되어야 하며, 특히 부동산 거래와 같이 고액의 계약일수록 그 판단은 엄격해야 한다.

이상의 법리를 기준으로 볼 때, 매매 목적물, 매매가액 등이 특정되었다 하더라도, 당사자의 진정한 의사가 단지 장래 계약 체결을 위한 예비적 합의에 불과했다면, 그 가계약은 본계약으로 보아서는 안 된다.

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