상생임대주택에 따른 양도소득세 거주요건 면제 특례

Ⅰ. 서론 

2021년 이후 부동산 시장의 급등과 전세 시장의 불안정성에 대응하기 위해 정부는 임대차 시장의 안정을 목적으로 이른바 상생임대주택 제도를 도입하였다. 이는 일정 요건을 충족하는 임대계약 체결 시, 양도소득세 과세 요건 중 ‘거주요건’을 면제하는 세제 특례를 부여하는 제도로서, 1세대 1주택자가 상생임대를 통해 임대하였을 경우 한정적으로 적용된다. 이 제도는 2026년 12월 31일까지 한시적으로 운영되며, 특히 실무상 많은 납세자가 제도의 요건을 정확히 인지하지 못해 불이익을 받는 사례가 빈번하다. 이 글에서는 상생임대주택 제도의 주요 요건과 그 법적 근거, 세무 행정 해석 및 실무상 유의사항을 체계적으로 고찰한다.

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Ⅱ. 상생임대주택 제도의 개요 

• 적용대상: 1세대 1주택자로서 상생임대차계약을 체결한 경우
• 혜택내용: 양도소득세 비과세 요건인 2년 거주요건 및 장기보유특별공제 거주요건의 면제
• 기한제한: 계약 체결일이 2021.12.20.부터 2026.12.31.까지인 경우에 한함

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Ⅲ. 제도 적용 요건에 관한 세부 해석 

1. ‘최종 1주택’ 요건

상생임대주택 혜택은 양도 시점에 1세대 1주택 상태를 충족해야 하며, 과거에 다주택자였더라도 양도 이전까지 주택을 모두 처분하면 혜택을 받을 수 있다.

2. ‘직전 임대차계약’의 요건

상생임대차계약이 성립되기 위해서는 선행하여 직전 임대차계약이 존재해야 하며, 이에 대한 요건은 다음과 같다.

• 신규 계약이어야 함: 임대인이 해당 주택 취득 후에 새로 체결하는 계약만 인정 (승계 계약은 인정되지 않음)
• 실제 임대기간이 1년 6개월 이상일 것

3. ‘상생임대차계약’의 요건

다음의 조건이 충족되어야 상생임대차계약으로 인정된다.

• 직전 계약 대비 임대료 인상률이 5% 이하일 것
• 임차인 변경은 무방하나, 임대인은 동일인일 것
• 실제 임대기간이 2년 이상일 것
• 계약일은 2021.12.20.~2026.12.31. 사이일 것
• 실제 계약금이 수수된 사실이 있어야 함
• 묵시적 갱신, 갱신요구권 행사에 의한 계약도 인정

4. 임대료 산정 관련 주의점

전세에서 월세로의 전환 등 임대료 유형 변경 시에는 법정 전환율을 기준으로 5% 인상 여부를 산정하여야 하며, 이는 「민각임대주택특별법」제44조 제4항의 산정률에 따라 다음 중 낮은 비율을 적용한다.

• 연 10%
• 기준금리 + 연 2%

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Ⅳ. 실무상 주요 쟁점 

• 상생임대차계약과 무관하게 임대료를 5% 이상 인상한 경우 과세 특례를 받을 수 없음
• 계약일 기준이 아닌, 실제로 계약금 수수일이 반드시 있어야 인정
• 계약서상 명시된 기간이 아닌 실제 임대기간 기준으로 판단
• 다주택자라도 양도 전 1세대 1주택 조건을 충족하면 요건 해당 가능

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Ⅴ. 결론 

상생임대주택 특례는 양도소득세의 부담을 획기적으로 줄일 수 있는 제도이나, 요건이 명확히 규정되어 있어 일부라도 미충족 시 세제 혜택이 부인될 수 있음에 유의하여야 한다. 따라서 납세자는 계약 이전부터 임대료 인상률, 계약 기간, 주택 수 요건 등 각 항목을 체계적으로 점검해야 하며, 다음 항목을 확인할 필요가 있다.

1. 임대료 인상률이 5% 이하인지 여부
2. 실제 임대기간이 2년 이상인지 여부
3. 상생임대차계약일이 기한 내에 해당하는지 여부
4. 양도 시점에 1세대 1주택 요건 충족 여부

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