임대인의 실거주 주장에 기초한 갱신거절과 그로 인한 손해배상 책임

Ⅰ. 서론 

최근 주택임대차 실무에서, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 “직접 거주할 예정”이라는 사유로 거절한 후, 실제로는 거주하지 않고 제3자에게 매도 또는 임대한 사례가 빈번히 발생하고 있다. 이러한 경우, 임차인은 과연 손해배상을 청구할 수 있는지가 문제된다. 이 글에서는 주택임대차보호법 제6조의3을 중심으로 임대인의 책임 범위와 관련 판례를 검토하고, 매도 행위에 대한 손해배상 가능성까지 고찰한다.

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Ⅱ. 관련 법령 검토 

1. 주택임대차보호법 제6조의3의 취지와 구조

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은, 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다고 규정하고 있다. 특히, 제1항 제8호에서는 “임대인 또는 그 직계존속·비속이 실제 거주할 목적으로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하는 경우”를 정당한 사유로 인정하고 있다.

2. 실거주 거짓 주장에 대한 제재 – 동조 제5항

제6조의3 제5항은 다음과 같이 규정한다.

“임대인은 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에는, 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.”

즉, 임대인이 “실거주”를 사유로 갱신을 거절한 후, 실제로는 임대한 경우에 명확히 손해배상 책임이 발생한다.

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Ⅲ. 매도 행위도 손해배상 책임의 대상이 될 수 있는가? 

1. 법문상 ‘임대’만 명시되어 있음

제6조의3 제5항은 “임대한 경우”에만 손해배상책임을 명시하고 있을 뿐, “매도”의 경우에는 명시적인 규정이 없다. 이에 따라 매도 행위에 대해 손해배상책임이 인정될 수 있는지가 실무상 쟁점이 된다.

2. 관련 판례의 태도

이에 대해, 서울중앙지방법원 2022년 선고 판결은 다음과 같이 판시하였다.

“임대차계약의 갱신 거절로 인한 손해배상 책임은 단지 임대인이 목적물을 제3자에게 ‘임대한 경우’에만 인정되는 것이 아니며, 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절한 것 자체가 위법행위이므로, 민법상 불법행위에 따른 손해배상 책임이 발생한다.”

이 판결은, 비록 주택임대차보호법이 ‘임대’만을 명시하더라도, 정당한 사유 없이 갱신을 거절한 행위 자체가 위법이므로, 임대인의 불법행위책임이 성립할 수 있음을 인정한 것이다.

즉, 임대인이 실거주할 의사가 없음에도 불구하고 이를 사유로 갱신을 거절한 후 매도한 경우에도, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다.

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Ⅳ. 손해배상액 산정 기준 – 제6조의3 제6항 

주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 손해액 산정 기준을 다음과 같이 규정하고 있다.

손해배상액은 다음 각 호의 금액 중 가장 큰 금액을 기준으로 한다.
① 환산 월차임의 3개월분
② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 기존 월차임 간 차액의 2년분
③ 임차인이 실제로 입은 전체 손해액

이는 입법자가 임차인의 예측 가능한 손해 외에, 실제 손해액을 중심으로 공평하게 배상하도록 유도한 결과로 해석된다.

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Ⅴ. 결론 

임대인이 “실거주 목적”이라는 사유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 후, 실제로는 해당 주택을 제3자에게 매도한 경우, 그 행위는 정당한 갱신거절 사유가 아님이 명백하며, 이는 불법행위에 해당한다.

따라서 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 및 민법상 불법행위책임(민법 제750조 이하)에 따라 손해배상을 청구할 수 있다. 또한 손해배상액은 법령에 따라 최소 3개월분의 환산 월차임 이상이 될 수 있다.

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