임차인의 계약갱신 후 계약해지권

Ⅰ. 서론 

주거의 안정성을 확보하기 위한 장치로 도입된 계약갱신청구권은 임차인의 권리를 보호하는 핵심 제도이다. 그러나 계약이 갱신된 이후, 임차인이 사정 변경 등으로 인해 다시 계약을 해지하고자 하는 경우, 과연 계약해지권이 그대로 인정되는지 여부는 실무상 중요한 쟁점이다. 이 글에서는 주택임대차보호법 제6조의3의 해석을 중심으로, 대법원 2023다258672 판결을 분석하고 임차인의 계약해지권의 범위와 법적 효력을 고찰한다.

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Ⅱ. 계약갱신청구권의 법적 구조 

1. 도입 배경과 법적 성격

주택임대차보호법 제6조의3은 2020년 7월 31일 개정으로 도입된 조항으로, 임차인의 계약갱신청구권을 보장하고 있다. 동 조항에 따르면 임차인은 1회에 한해 계약갱신을 청구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없다. 이로써 주거의 안정성과 장기 거주 보장이라는 공익적 목적이 제도적으로 실현되고 있다.

2. 임대료 인상 제한

계약이 갱신될 경우, 임대료는 종전 임대료의 5% 이내에서만 인상 가능하다는 제한이 있어, 임차인의 경제적 부담 완화도 함께 도모하고 있다.

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Ⅲ. 임차인의 해지권 및 통지의 효력

주택임대차보호법 제6조의2 및 제6조의3 제4항은 다음과 같이 규정하고 있다.

“갱신된 임대차계약의 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과한 때에 그 효력이 발생한다.”

 
이는 계약 갱신 후에도 임차인의 사정 변경에 따른 신속한 거주 이동 자유를 보장하기 위한 장치이다.

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Ⅳ. 판례 분석: 대법원 2023다258672 판결 

1. 사건의 개요

• 원고(임차인): 2021.1.5. 계약갱신청구 → 2021.1.29. 해지통지
• 피고(임대인): 갱신 계약 시작일인 2021.3.10.부터 3개월 후인 6.9. 해지 유효 주장

2. 대법원의 판단

"갱신된 계약 기간이 시작되기 전이라도, 임차인의 해지 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 경과하면 해지 효력이 발생한다"고 판시하며, 임차인의 주장을 인용하였다.

 
이 판례는 계약 갱신 후 일정 기간 거주해야 한다는 제한을 부정하고, 임차인의 자유로운 계약 종료권을 폭넓게 인정한 것이다.

3. 판결의 의의

• 임차인은 갱신계약이 시작되기 전이라도 계약 해지가 가능
• 해지통지 후 3개월 경과 시점에서 계약 종료의 효력이 발생
• 이는 임차인의 거주 자율성을 극대화하고, 계약자유의 원칙을 보완하는 판시로 평가된다.

4. 논의 및 시사점

1) 계약자유와 보호의 균형

임대차 계약은 민사상 사적 자치의 원칙에 기초하지만, 주거권 보장의 공익성을 이유로 임차인을 우선 보호하고 있다. 본 판례는 이러한 보호법리를 갱신 이후에도 유지하고 있으며, 특히 갱신이 일종의 ‘자동계약’이라는 점에서 계약 자유의 복원 장치로서 해지권을 인정한 것으로 볼 수 있다.

2) 실무상 고려사항

임차인은 계약을 갱신한 후에도 사정이 변경될 경우 신속하게 해지할 수 있는 권리를 확보한 반면, 임대인은 해지 예고 기간인 3개월의 공백을 사전에 감안한 임대 운영계획 수립이 필요하다.

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Ⅴ. 결론 

대법원 2023다258672 판결은 계약갱신 이후에도 임차인의 해지권이 유효하게 행사될 수 있음을 명확히 한 판결이다. 특히, 갱신된 계약기간의 시작일과 무관하게 통지 도달 후 3개월이 경과하면 계약은 종료되므로, 임차인의 거주 자유와 계약해지 권리가 실질적으로 보장받게 되었다. 이로써 임차인 보호에 입각한 주택임대차보호법의 입법 목적이 충실히 구현되었다고 평가할 수 있다.

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https://blog.naver.com/lgangbal/223804955747

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