임대사업자의 아파트 추가 매입 시 취득세 과세기준

 

I. 서론 

부동산 세제 중 취득세는 부동산을 취득하는 자에게 최초로 부과되는 직접세로서, 그 과세 기준은 세대의 주택 보유 현황, 매입 지역, 그리고 취득 대상물의 성격 등에 따라 상이하게 적용된다. 특히 임대사업자가 아파트를 추가 매입하는 경우, 과거에는 일정 조건하에서 취득세 감면 혜택이 있었으나, 관련 법령 개정 이후 감면이 불가능하게 되었으며, 이로 인해 실무상 혼란이 발생하고 있다. 이 글에서는 현행 민간임대주택법 및 지방세법을 중심으로 아파트 추가 매입 시 취득세 부과 기준과 판례상 해석을 검토한다.

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II. 민간임대주택법상 임대주택 등록제도의 변동 

1. 아파트 등록 제한 규정

2021년 개정된 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따르면,

“민간임대주택의 등록은 대통령령으로 정하는 주택 유형에 한하여 가능하다.”
그리고 동법 시행령에서는 '아파트'를 민간매입임대 등록 대상에서 제외하였다.

2. 실무상 효과

과거에는 아파트를 임대주택으로 등록한 후 취득세 감면 혜택을 받는 것이 가능했지만,
현행 법령상 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없어 이에 따른 취득세 감면 적용이 전면 불가하게 되었다.

📌 이에 따라, 임대사업자가 아파트를 추가 매입하는 경우 어떤 조건에서도 취득세 감면은 불가능하다.

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III. 취득세율의 산정 기준 

1. 지방세법상 규정

지방세법 제11조 제1항은 주택 취득 시 과세표준에 따른 세율을 규정

보유 주택 수 변화	비조정대상지역	조정대상지역
1→2주택	1~3%	8%
2→3주택	8%	12%
3주택 이상	12%	12%

2. 주택 수 산정 시 임대주택 포함 여부

실무상 논란이 있었던 부분은 임대사업자 등록 주택이 주택 수에 포함되는가에 대한 여부인데,
현행 세법은 임대 등록 여부와 무관하게 '주택 수' 산정에 포함됨을 명시하고 있다.

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IV. 판례 분석 

비록 아파트의 임대주택 등록 제한이 비교적 최근의 개정사항이지만, 유사 사안에서 과세관청의 재량을 제한하고 납세자의 신뢰이익 보호가 가능한가에 대한 법원의 판단은 다음과 같다.

📌 대법원 2020. 7. 23. 선고 2019두59759 판결
“과세관청의 법령 해석 변경에 따라 납세자의 감면 기대가 침해되었더라도, 법령 개정의 명확한 입법 취지를 반할 수 없으며, 그로 인한 세 부담 증가는 수인 가능한 범위로 본다.”

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V. 결론 

현행 민간임대주택법의 개정으로 인해 임대사업자가 아파트를 추가 매입하더라도 임대주택 등록 자체가 불가하며, 이에 따라 취득세 감면 혜택도 전면 배제된다.
또한, 조정대상지역 여부와 주택 수(임대주택 포함)에 따라 최대 12%까지의 취득세율이 적용되므로, 임대사업자는 세부담 측면에서 심도 있는 사전 검토가 필요하다.

✅ 요약하자면,

• 아파트는 임대주택 등록 불가 → 감면 불가
• 임대주택도 주택 수에 포함 → 중과세율 적용 가능
• 조정대상지역 매입 시 8~12% 중과세율

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임대사업자가 아파트 추가 구입 시 취득세는? 감면 가능할까?