새로운 임대인의 실거주 목적과 임차인의 계약갱신청구권 충돌

I. 서론 

주택임대차보호법은 임차인의 주거안정을 보호하기 위해 일정 요건 하에 계약갱신을 요구할 수 있도록 하고 있다. 그러나 임대차계약 기간 중 주택 소유자가 변경되는 경우, 새로운 임대인이 기존 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는지 여부는 실무상 빈번하게 발생하는 분쟁이다. 특히 새로운 임대인이 실거주 목적을 이유로 갱신을 거절하고자 할 때, 법적으로 어떤 기준과 요건이 적용되는지가 쟁점이 된다. 이 글에서는 이러한 문제에 대한 법적 근거와 판례 분석을 통해 실무상 적용 방안을 고찰하고자 한다.

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II. 계약갱신청구권 제도 및 거절 사유 

1. 계약갱신청구권의 개요

주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인은 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 법이 정한 정당한 거절 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다.

2. 계약갱신 거절이 가능한 법정 사유

다음은 법에서 명시한 계약갱신 거절 사유로, 임대인이 이를 입증한 경우 갱신 거절이 가능하다.

• 임차인의 2기 이상 차임 연체
• 거짓 또는 부정한 방법으로 임대한 경우
• 임대인 동의 없는 전대행위 또는 용도 위반
• 주택의 보존을 해치는 행위
• 철거 또는 재건축 필요성
• 임대인 또는 직계존비속의 실거주 목적
• 그 밖에 중대한 사유

이 중 실무상 가장 많은 쟁점은 바로 실거주 목적에 대한 인정 여부이다.

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III. 임대인 변경 시 계약갱신청구권의 법적 지위 

1. 새로운 임대인의 지위

부동산 소유권이 매매 등을 통해 이전되면, 새로운 소유자는 기존 임대인의 지위를 승계하게 된다. 이에 따라 기존 임차인이 가지는 계약갱신청구권도 신규 임대인을 상대로 행사할 수 있다.

2. 실거주 목적에 의한 갱신 거절 가능 여부

이와 관련하여 대법원 2022. 2. 17. 선고 2021다26631 판결은 다음과 같이 판시하였다.

"임차인이 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인이 실제 거주할 목적이 있다면 계약갱신을 거절할 수 있으며, 새로운 임대인 또한 기존 임대인의 지위를 승계하므로, 주택에 실제로 거주할 의사가 있다면, 계약갱신 종료 2개월 전까지 그 의사를 표시함으로써 갱신을 거절할 수 있다."

 

해당 판례는 새로운 임대인에게도 실거주를 이유로 한 갱신 거절권이 인정됨을 명확히 하였다.

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IV. 실거주 목적의 진정성 판단과 손해배상 책임

1. 실거주 목적의 진정성

실거주 의사는 단순한 의사표시만으로는 충분하지 않으며, 실제로 주택에 거주하려는 준비나 정황이 확인되어야 한다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대하거나 주거 외 용도로 사용한 경우, 실거주 목적이 허위로 판단될 수 있다.

2. 임차인의 손해배상 청구

실거주를 사유로 계약갱신을 거절한 임대인이 실제로 거주하지 않고 다시 임대한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신청구권을 보호하고 있으므로, 이러한 허위 거절은 권리남용 또는 불법행위에 해당할 수 있다.

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V. 결론 및 시사점

새로운 임대인도 기존 임대인과 동일하게 계약갱신청구에 대해 거절할 권한이 있으며, 이때 실거주 목적이 인정된다면 법적으로 갱신 거절이 가능하다. 다만, 실거주 목적이 명확하지 않거나 허위로 드러난 경우, 임차인은 손해배상 등의 구제를 받을 수 있다. 따라서 실무에서는 실거주 목적의 진정성에 대한 입증 자료 확보와 법적 절차 준수가 필수적이다.

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