임대인의 체납세금과 임차보증금 보호 - 국세기본법 제35조 개정

 

I. 서론 

전세보증금은 임차인의 가장 중요한 재산 중 하나이며, 임차인은 이를 담보로 안정적인 주거생활을 이어간다. 그러나 임대인의 체납세금이 있는 경우, 해당 부동산에 대해 국세가 전세보증금보다 우선적으로 징수될 수 있다는 위험성이 존재한다. 특히 임대차 종료 후 보증금을 회수해야 하는 시점에서 체납처분에 의한 경매가 진행되면, 임차인의 권리가 침해될 수 있는 구조가 존재하였다.

2023년 4월 1일부터 시행된 국세기본법 제35조 개정안은 이러한 문제를 해결하고자 제정된 것으로, 이 글에서는 해당 법 개정의 내용과 그 법적 효과, 그리고 실무상 임차인이 취해야 할 조치에 대하여 판례와 해석론을 중심으로 고찰하고자 한다.

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II. 국세의 우선권과 전세보증금 

1. 체납처분과 국세 우선권

종래 국세기본법은 다음과 같은 구조를 취하였다. 임대인의 체납세금이 존재할 경우, 국세청은 그 부동산에 대해 일반 채권자보다 우선하여 세금을 징수할 수 있는 권리(우선권)를 행사할 수 있었다. 특히 국세기본법 제35조 제1항은 “국세의 법정기일이 다른 채권보다 빠를 경우 우선 징수할 수 있다”고 규정하고 있어, 임차인의 전입신고 및 확정일자보다 앞선 세금 체납이 있을 경우, 임차보증금이 후순위로 밀릴 수 있는 구조였다.

2. 새로운 임대인과 임차인의 불이익

실무에서는 임대차 계약 체결 이후 부동산의 소유권이 이전되고, 새로운 임대인이 세금을 체납한 경우에도, 그 세금이 법정기일이 앞서 있다면 임차인의 보증금보다 우선하여 징수되는 사례가 있었다. 이 경우, 임차인은 아무런 귀책사유 없이 보증금을 잃을 수 있는 위험에 노출되며, 이는 헌법상 재산권 보호 원칙과 충돌될 여지가 있었다.

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III. 국세기본법 제35조 개정의 내용과 효과 

1. 개정의 배경

임차인 보호의 실효성을 강화하고, 실질적 주거 안정권을 보장하기 위해 국세기본법 제35조가 2023년 4월 1일 개정되었다.

2. 주요 개정 내용

개정된 제35조는 다음과 같은 내용을 명시하였다.

• 기존 규정: 임대인이 변경된 이후라도, 새로운 임대인의 체납세금이 법정기일상 앞서는 경우에는 전세보증금보다 우선하여 징수 가능.
• 개정 후 규정: 임대인이 변경된 경우, 새로운 임대인의 체납세금은 기존 임차인의 보증금보다 우선 징수할 수 없다. 다만, 이전 임대인의 체납세금이 있었고, 그 금액 및 법정기일이 임차인의 권리보다 우선하는 경우에만, 그 한도 내에서 징수 가능.

3. 법적 의의

이 개정은 채권의 공시 원칙과 임차인의 선의 보호 원칙을 조화시킨 규정이다. 임차인은 보통 새로운 임대인의 세금 체납 여부를 알 수 없으므로, 그에 따른 피해를 입는 것은 형평의 원칙에 어긋난다. 이번 개정은 임차인의 선의와 주거 안정성을 보장하기 위한 입법적 조치로 평가된다.

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IV. 실무상 임차인의 대응 방안

1. 등기부등본 확인

임차인은 전세 계약 체결 전 반드시 부동산 등기부등본을 열람하여 근저당권, 가압류, 압류 등의 설정 여부를 확인해야 한다.

2. 체납세금 확인 요청

현행법상 세무서 등 공공기관이 개인의 세금 체납 여부를 공개하지는 않으나, 임대인에게 관련 사실을 요구하거나 계약서상 진술 및 보증 조항을 넣는 것이 바람직하다.

3. 전입신고 및 확정일자 확보

전입신고와 확정일자는 여전히 대항력 및 우선변제권을 확보하는 가장 중요한 수단이다. 개정법 시행 이후에도 선순위 채권에 대한 보호는 여전히 작동하므로, 시점 관리가 중요하다.

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V. 결론

2023년 4월 개정된 국세기본법 제35조는 임차인의 권리를 실질적으로 강화한 입법으로서, 전세 제도의 안정성과 국민의 주거권 보호라는 측면에서 큰 의미를 가진다. 그러나 임차인 스스로의 사전 확인 노력 또한 여전히 중요하며, 제도의 변화에 대한 충분한 이해와 대응이 병행되어야 한다.

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