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Ⅰ. 서론 주택임대차보호법은 주거 안정이라는 공익적 목적을 위해 임차인을 보호하는 특별법으로서, 그 핵심은 대항력의 인정에 있다. 대항력은 임차인이 제3자에게도 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 의미하며, 임차인의 보증금을 외부의 권리변동으로부터 방어할 수 있게 하는 법적 방패 역할을 수행한다. 이 글에서는 대항력의 개념, 요건, 소멸사유 및 관련 판례 분석을 통해 실무상 쟁점과 오해를 정리하고자 한다.Ⅱ. 대항력의 개념과 법적 근거 대항력이란, 임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써, 임대차 관계를 제3자에게도 주장할 수 있는 효력을 말한다. 이는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 명시되어 있으며, 일정 요건을 충족할 경우 임대차의 대항력을 갖추게 된다. 주택임대차보호법 제3조 제1항 "임..

I. 서론 최근 급증하고 있는 전세사기 사건은 임차인의 주거안정을 심각하게 위협하고 있다. 특히 보증금 미반환 사례가 빈번하게 발생함에 따라, 자신이 법적으로 전세사기 피해자로 인정받을 수 있는지 여부에 대한 관심이 높아지고 있다. 이 글에서는 「전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 ‘전세사기특별법’)의 적용 요건을 중심으로 전세사기 피해자 인정 기준을 분석하고자 한다.II. 전세사기 피해자 인정 요건전세사기특별법에 따라 피해자로 인정받기 위해서는 다음의 4가지 요건을 충족해야 한다.1. 주택 인도 및 전입신고, 확정일자 확보피해자로 인정되기 위해서는 주택을 인도받고 전입신고 및 확정일자를 받아야 한다. 이는 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보하기 위한 필수적 절차이며, 임차권 등기나 전세..

I. 서론 최근 부동산 시장에서 전·월세 계약 갱신 시 임차보증금을 증액하는 사례가 빈번하게 나타나고 있다. 그러나 임차인이 거주하는 주택에 이미 근저당권이 설정되어 있는 경우, 증액된 보증금이 보호받지 못할 위험이 존재한다. 이 글에서는, 이러한 법적 리스크를 대법원 판례를 중심으로 고찰하고, 임차인이 실무적으로 취할 수 있는 대책을 제시하고자 한다.II. 근저당권과 임차보증금의 법적 관계 1. 임차인의 대항력과 그 발생 시기임대차보호법에 따라 임차인은 주민등록을 마치고 실제 거주함으로써 대항력을 취득한다. 대법원은 다음과 같이 판시하였다.“임차인의 대항력은 주민등록이 된 다음 날 0시부터 발생한다.”– 대법원 1990.10.12. 선고 90다카11377 판결 이러한 법리에 따르면, 임차보증금은 대항력..

Ⅰ. 서론 주택임대차계약이 존속 중일 때 임대인이 변경되는 경우, 임차인은 상당한 법적 불안을 겪을 수 있다. 이 글에서는, 이러한 상황에서 임차인의 대항력을 중심으로 법적 권리와 의무의 승계 문제를 검토하고, 관련 판례를 통해 법리를 고찰한다.Ⅱ. 대항력의 개념과 요건 1. 대항력이란?대한민국 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따르면:“임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 제3자에 대하여 효력이 있다.” 즉, 대항력이란 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 완료한 경우, 해당 임대차계약의 내용을 제3자(신규 임대인 등)에게 주장할 수 있는 법적 지위를 의미한다.2. 대항력 발생 요건주택의 인도주민등록의 완료(전입신고)이 두 가지 요건이 모두 충족된 다음 날부..

Ⅰ. 서론 주택임대차관계에서 임대차기간이 종료되었음에도 임차보증금을 반환받지 못한 채 이사해야 하는 임차인의 현실적인 곤란은 장기간 지속되어온 법적 문제이다. 이에 대한 제도적 대응으로 도입된 것이 주택임대차보호법 제3조의3에 근거한 임차권등기명령 제도이다. 이 글에서는 임차권등기명령의 신청 요건과 절차, 그 법적 효과 및 한계에 대해 분석한다.Ⅱ. 임차권등기명령의 제도 개요 임차권등기명령이란, 전세 계약이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 주택을 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 등기부에 임차권을 등기하게 하는 법원의 명령을 의미한다. 이는 특히 전세사기와 임대인의 반환 지연 등으로부터 임차인을 실효성 있게 보호하기 위한 장치로서 기능한다.Ⅲ. 임차권등기명령의 신청 요건주..

Ⅰ. 서론 주택 임대차계약에서 임대인의 지위는 통상적으로 해당 주택의 등기부상 소유자와 동일한 인물일 것을 전제로 한다. 그러나 실무에서는 소유자가 아닌 자가 임대인으로 등장하는 사례가 빈번히 발생하고 있으며, 이로 인해 임차인의 권리 보호 문제에 있어 다양한 법적 분쟁이 발생하고 있다. 이 글에서는 소유자가 아닌 자와 체결된 임대차계약의 유효성, 그리고 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)의 적용 가능성을 관련 판례를 통해 분석하고자 한다.Ⅱ. 임대차계약의 성립과 임대인의 자격 민법 제618조에 따르면, 임대차는 “임대인이 목적물을 사용‧수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 그 대가를 지급할 것을 약정함으로써 성립”한다. 따라서 소유권의 보유 여부는 임대차계약의 성립 요건이 아니며, 임대인이 반드시 소유자..

I. 서론 전월세 시장의 안정성과 임차인의 권리 보호는 우리 사회에서 지속적인 법적 관심의 대상이 되어왔다. 특히, 확정일자 부여와 임대차 신고제도는 임차인의 보증금 보호를 위한 핵심 제도임에도 불구하고 실무상 혼동이 잦으며, 최근에는 2025년부터 과태료 부과 규정이 시행됨에 따라 제도의 중요성이 더욱 부각되고 있다. 이 글에서는, 확정일자 및 임대차 신고제도의 법적 의의, 차이점, 과태료 제도, 이중 확정일자 발생 문제 등을 중심으로 검토하고, 관련 판례를 통해 실무상 쟁점을 분석하고자 한다.II. 확정일자의 법적 개념과 효력 1. 확정일자의 정의확정일자는 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」에 따라 임대차계약서에 일정 날짜가 존재함을 공적으로 증명하는 일자로서, 주..