Ⅰ. 서론
최근 주택시장 내 분양권 및 입주권 거래 증가에 따라, 해당 권리의 취득세 과세기준과 주택 수 산정 기준이 실무상 중요 쟁점으로 부각되고 있다. 특히, 30세 미만의 미혼 자녀가 분양권을 취득한 경우, 부모와의 세대분리 여부에 따라 다주택자 취득세율이 적용되는지가 문제가 된다. 이 글에서는 지방세법 시행령 제28조의4를 중심으로, 분양권의 법적 성격과 취득세 과세 시점, 절세 가능성을 다룬다.
Ⅱ. 분양권과 입주권의 구별 및 법적 성질
1. 입주권
입주권은 재개발·재건축 조합원에게 부여되는 권리로, 기존 건물은 철거되었으나 토지에 대한 소유권이 존재하는 경우 발생한다. 이에 따라, 입주권은 실제 토지에 대한 소유권 일부로서의 실체를 가지며, 통상적으로 1) 토지분 취득세 선납, 2) 건물 준공 후 건물분 취득세 납부라는 이중 과세 구조를 가진다.
2. 분양권
분양권은 신축 아파트 입주 예정 권리로, 건물이 아직 존재하지 않는 상태에서 발생하는 권리이다. 분양계약 체결 시 취득세는 과세되지 않으며, 건물 준공 및 잔금 납부 시점에 일괄 과세가 이루어진다.
지방세법시행령 제20조 제2항은 "건축물의 취득일은 잔금지급일 또는 사용승인일 중 빠른 날"로 규정하고 있어, 분양권은 건축물이 존재하지 않는 상태에서는 취득세 과세 대상이 아님이 명확하다.
Ⅲ. 분양권의 주택 수 포함 여부
지방세법 시행령 제28조의4는 다음과 같이 규정한다.
“분양권은 실제 주택이 준공되기 전이라도, 장차 주택을 취득할 수 있는 권리를 의미하므로 주택 수 산정 시 포함된다.”
이에 따라, 분양계약 체결일을 기준으로 주택 수에 포함되며, 해당 시점에서 이미 유주택자로 간주된다. 따라서 기존 2주택 세대 내 자녀가 분양권을 취득할 경우, 별도 세대로 인정되지 않는 한, 3주택자에 해당하는 고율의 취득세가 부과된다.
Ⅳ. 취득세 납부 규정
1. 취득세율 현황
| 보유 주택 수 변화 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
| 1주택 → 2주택 | 1~3% | 8% |
| 2주택 → 3주택 | 8% | 12% |
| 3주택 이상 | 12% | 12% |
- 2주택 이상 보유 시, 취득세율은 급격히 상승
- 3주택 이상이면 조정대상지역 여부에 관계없이 최고 세율(12%) 적용
2. 취득세 납부 시점
잔금 지급일 또는 사용승인일 중 빠른 날로부터 60일 이내에 취득세 신고 및 납부
이 시점을 기준으로 세대 구성원 판단이 이루어지므로, 그 이전까지 세대분리 및 취업 요건 충족 시 절세 가능성이 있다.
Ⅴ. 세대분리에 의한 절세 가능성
1. 세대분리 요건
지방세특례제한법 제12조 및 지방세법 해석사례에 따르면, 30세 미만 자녀라도 중위소득 40% 이상 수입이 있는 경우 별도 세대로 인정 가능하다.
따라서, 잔금 지급일까지 자녀가 취업하여 실질적인 생계 독립이 확인되면, 별도 세대로 간주되어 1세대 1주택으로서 취득세 중과세 대상에서 제외될 수 있다.
2. 실무적 적용
- 잔금일까지 취업 → 중위소득 이상 수입 요건 충족
- 분리 세대 전입신고 완료 → 주민등록상 독립세대 인정
- 분양계약 체결 시점부터 주택 수 산입되므로 취득 전 세대분리 필수
VI. 사례 분석 및 실무 시사점
사례: 2주택 보유 세대의 30세 미만 자녀 분양권 취득
- 세대 미분리 상태: 분양계약 체결 시점부터 3주택자로 간주되어 12%의 취득세 부과
- 세대분리 + 취업: 잔금일까지 세대분리 및 중위소득 이상 취업요건 충족 시 1세대 1주택으로 취득세율 대폭 감소
이러한 구조는 법령상 명시된 규정과 대법원 2021두45321 판결의 입장과도 일치한다. 해당 판결은 “취득세 과세는 실질 과세원칙에 따라 판단되어야 하며, 세대 구성 및 생계 독립 여부는 실질에 따라 판단하여야 한다”고 판시한 바 있다.
VII. 결론
분양권은 실제 주택이 존재하지 않더라도 주택 수 산정에 포함되며, 취득세는 준공 후 잔금일을 기준으로 부과된다. 30세 미만의 자녀가 분양권을 취득하는 경우, 세대분리 및 취업 요건 충족 여부에 따라 취득세 부담에 실질적 차이가 발생한다. 따라서, 취득세 중과세 방지를 위해 잔금 전까지 취업 및 독립세대 인정 요건을 전략적으로 갖추는 것이 중요하다.
https://blog.naver.com/lgangbal/223799214746
아파트 분양 당첨, 주택 취득세 완벽 정리 & 절세 꿀팁
🧐 2주택을 보유 중인 세대에서 세대원인 30세 미만 자녀가 아파트 분양에 당첨된 경우 취득세는 언제까...
blog.naver.com
'부동산등기' 카테고리의 다른 글
| 부부 간 부동산 지분 이전에 따른 취득세 부담 (0) | 2025.03.22 |
|---|---|
| 부동산 취득세의 신고 기한 및 필요서류 - 매매, 증여, 상속을 중심으로 (1) | 2025.03.22 |
| 주택 취득세 산정에서 1세대 기준 및 주택 수 판단 (0) | 2025.03.22 |
| 임대사업자의 아파트 추가 매입 시 취득세 과세기준 (1) | 2025.03.22 |
| 임대사업자에 대한 지방세 감면 제도 - 2027년까지 연장 (0) | 2025.03.22 |